一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，增值稅該如何繳納？

1、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，增值稅的繳納

（1）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（或自建）的不動(dòng)產(chǎn)，納稅人可以選擇兩種方法繳納增值稅：

①轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：

應(yīng)納稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-購(gòu)置原價(jià)或者作價(jià)）÷（1+5%）×5%（征收率）

②轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：

應(yīng)納稅額=（全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）÷（1+5%）×5%（征收率）

納稅人應(yīng)按照上述兩種方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

③轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法：

應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者作價(jià)）÷（1+5%）×5%（預(yù)征率）

納稅人應(yīng)按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

④轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法：

應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%（預(yù)征率）

納稅人應(yīng)按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（2）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得或自建的不動(dòng)產(chǎn)，只能采用一般計(jì)稅方法繳納增值稅：

①轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)：

應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者作價(jià)）÷（1+5%）×5%（預(yù)征率）

納稅人應(yīng)按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

②轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)：

應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）÷（1+5%）×5%（預(yù)征率）

納稅人應(yīng)按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

2、小規(guī)模納稅人（其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房除外）轉(zhuǎn)讓其取得或自建的不動(dòng)產(chǎn)，增值稅的繳納

（1）轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)：

應(yīng)納稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者作價(jià)）÷（1+5%）×5%（征收率）

（2）轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)：

應(yīng)納稅額=（全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）÷（1+5%）×5%（征收率）

除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。

納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房，增值稅的繳納

（1）轉(zhuǎn)讓不足2年的住房：

應(yīng)納稅額=全額（不含稅）×5%（征收率）

（2）轉(zhuǎn)讓2年以上（含2年）的：

①普通住房——免稅；

②非普通住房：

北上廣深地區(qū)——差額按照5%的征收率繳納增值稅；

其他地區(qū)：免稅。

個(gè)體工商戶應(yīng)向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人應(yīng)向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

【提示1】納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目除外。

【提示2】納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

（1）稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。

（2）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。

（3）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。