外國(guó)人在印度買賣不動(dòng)產(chǎn)

背景信息介紹

1. 外國(guó)公民在印度購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)只有以下兩種形式

1）外國(guó)人可通過(guò)在印度設(shè)立的全資子公司（在外商直接投資政策許可范圍內(nèi)）購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)；

2）PIO類外國(guó)人(下文第 4 點(diǎn)有提及)。

上述不動(dòng)產(chǎn)不包括農(nóng)用地(Agricultural land)、種植園用地(Plantation property)、農(nóng)場(chǎng)莊園用地（Farm Houses），如購(gòu)買這三類土地需要事先取得印度儲(chǔ)備銀行審批和政府審批。

2. 敏感國(guó)家特別對(duì)待

未經(jīng)許可，巴基斯坦、孟加拉國(guó)、斯里蘭卡、阿富汗、中國(guó)、伊朗、尼泊爾、不丹（所謂的“敏感國(guó)家”）幾國(guó)的公民不得在印度買賣不動(dòng)產(chǎn)，但是可以不經(jīng)事先批準(zhǔn)許可，在印度租賃不動(dòng)產(chǎn)，租期不得超過(guò) 5 年。超過(guò)五年當(dāng)然是需要審批的。

3. 外國(guó)人可繼承

經(jīng)印度儲(chǔ)備銀行同意，非印度血統(tǒng)外國(guó)人可以繼承方式取得印度居民的不動(dòng)產(chǎn)，但未經(jīng)印度儲(chǔ)備銀行事先許可不得轉(zhuǎn)讓此類繼承取得的不動(dòng)產(chǎn)。

4. NRI 和 PIO

NRI (Non-Resident Indian) 海外印僑，指的是具有印度國(guó)籍，持印度護(hù)照但長(zhǎng)期在國(guó)外居住的印度公民（NRI仍是印度公民，而非外國(guó)人）。

PIO (Persons of Indian Origin) 印度裔外國(guó)人，外國(guó)國(guó)籍，持外國(guó)護(hù)照，印度血統(tǒng)。1）任何時(shí)候曾持有過(guò)印度護(hù)照；或，2）其或其父輩或祖父輩出生在印度，且沒(méi)有在任何時(shí)候成為過(guò)阿富汗、不丹、中國(guó)、巴基斯坦、孟加拉、尼泊爾、斯里蘭卡公民的；或，3）PIO的后代，這三類人可申請(qǐng)印度PIO卡，PIO無(wú)需辦理印度簽證，在印度連續(xù)居住滿7年，可申請(qǐng)入印度國(guó)籍。

5. 居住在印度/印度居民（Resident In India）

在印度所得稅法和外匯管理法中都有關(guān)于“居住”的規(guī)定，一般認(rèn)為，在上一財(cái)政年度內(nèi)，因就業(yè)、商務(wù)或度假或其他任何能夠說(shuō)明其在印度停留不確定期限目的，累計(jì)在印度停留超過(guò) 182 天的。（根據(jù)FEMA規(guī)定，累計(jì)停留滿 182 天并非唯一條件，還需要結(jié)合其在印度停留的目的或意圖，因此并不是超過(guò) 182 天就萬(wàn)事大吉了，另一方面作為 Resident In India 根據(jù)規(guī)定是要按其全部收入在印度納稅的哦。試問(wèn)那些在印度停留超過(guò) 182 天的朋友有幾人在印度交稅了？）

常見問(wèn)題

Q：非印裔外國(guó)人是否可以成為 NRI/PIO 所購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的二手持有人？

A：不可以。

Q: 居住在印度之外的非印裔外國(guó)人可以在印度購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)嗎？

A: 不可以。居住在印度之外的非印裔外國(guó)人無(wú)法在印度購(gòu)買任何不動(dòng)產(chǎn)，但可以居住目的租賃不動(dòng)產(chǎn)不超過(guò) 5 年，此類租賃無(wú)需不要求事先批準(zhǔn)和報(bào)告印度儲(chǔ)備銀行。

Q：符合居住在印度條件的外國(guó)人可以在印度購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)嗎？

A：可以，但也要事先取得批準(zhǔn)并滿足有關(guān)部門的要求（如果有），如地方邦政府的要求。此外，巴基斯坦、孟加拉國(guó)、斯里蘭卡、阿富汗、中國(guó)、伊朗、不丹、尼泊爾國(guó)的公民還需要獲得印度儲(chǔ)備銀行的審批和印度政府的審批。（也就是說(shuō)，理論上是允許的，但操作中存在難度較高的審批限制。）

Q：外國(guó)公司在印度的辦公室可以在印度購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)嗎？

A：根據(jù)印度的外匯管理辦法，外國(guó)公司在印度設(shè)立的分公司辦公室可以在印度購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，巴基斯坦、孟加拉國(guó)、斯里蘭卡、阿富汗、中國(guó)、伊朗、不丹、尼泊爾國(guó)公司設(shè)立的分公司在購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，須事先取得印度儲(chǔ)備銀行的批準(zhǔn)。當(dāng)分公司辦公室清算時(shí)，出售該不動(dòng)產(chǎn)所得可以經(jīng)印度儲(chǔ)備銀行批準(zhǔn)返還國(guó)外公司。但外國(guó)公司在印度設(shè)立的聯(lián)絡(luò)處/辦事處辦公室不能購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，只能租賃不動(dòng)產(chǎn)不超過(guò) 5 年。

Q：是否可以通過(guò)贈(zèng)與的形式在印度獲取不動(dòng)產(chǎn)？

A：1）可以。NRI 和 PIO 可以自由的從印度居民、NRI、PIO 處通過(guò)贈(zèng)與獲得不動(dòng)產(chǎn)，僅限商業(yè)用地和居住用地，不包括農(nóng)業(yè)用地、種植園用地和農(nóng)場(chǎng)莊園用地。2）居住在印度之外的非印度裔外國(guó)人不可以通過(guò)贈(zèng)與形式獲取不動(dòng)產(chǎn)。

Q：非印度居民能否在印度繼承不動(dòng)產(chǎn)？

A：可以，非印度居民的 NRI 和 PIO 和非印度裔外國(guó)人可以從印度居民處繼承不動(dòng)產(chǎn)。但是，巴基斯坦、孟加拉國(guó)、斯里蘭卡、阿富汗、中國(guó)、伊朗、不丹、尼泊爾國(guó)的公民需要印度儲(chǔ)備銀行審批。

Q: NRI/PIO和其他外國(guó)人是否可以出售其居住/商用不動(dòng)產(chǎn)？

A: 1）NRI 可以出售其居住/商用不動(dòng)產(chǎn)給：印度居民、NRI、PIO；2）經(jīng)印度儲(chǔ)備銀行事先批準(zhǔn)，PIO 可以出售其居住/商用不動(dòng)產(chǎn)給：印度居民、NRI、PIO；3）經(jīng)印度儲(chǔ)備銀行事先批準(zhǔn)，非印度裔外國(guó)人（包括巴基斯坦、孟加拉國(guó)、斯里蘭卡、阿富汗、中國(guó)、伊朗、不丹、尼泊爾國(guó)的公民）可以出售其居住/商用不動(dòng)產(chǎn)給：印度居民、NRI、PIO。

Q：非印度居民所持有的農(nóng)用地、種植園用地和農(nóng)場(chǎng)莊園用地能否轉(zhuǎn)售？

A：1）NRI 和 PIO 所持有的農(nóng)用地、種植園用地和農(nóng)場(chǎng)莊園用地可以出售給居住在印度的印度公民；2）非印度居民的非印度裔外國(guó)人出售其農(nóng)用地、種植園用地和農(nóng)場(chǎng)莊園用地時(shí)需要取得印度儲(chǔ)備銀行的事先批準(zhǔn)。

Q: 非居民是否可以贈(zèng)與其所有的居住或商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)？

A：可以。NRI 和 PIO 可以將其居住或商用不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與給印度居民、NRI 或PIO；非印度裔外國(guó)人贈(zèng)與時(shí)需要印度儲(chǔ)備銀行事先審批。

Q：NRI/PIO或外國(guó)人所有的農(nóng)用地、種植園用地、農(nóng)場(chǎng)莊園用地能否贈(zèng)與？

A：1）NRI 和 PIO 只能將此類不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與給居住在印度的印度公民。2）外國(guó)人如贈(zèng)與此類不動(dòng)產(chǎn)須事先取得印度儲(chǔ)備銀行審批。

Q：外國(guó)使館、領(lǐng)館、外交官能否在印度買賣不動(dòng)產(chǎn)？

A：可以，經(jīng)印度政府和外事部事先許可，外國(guó)使館、領(lǐng)館、外交官可以在印度買賣任何除農(nóng)用地、種植園用地、農(nóng)場(chǎng)莊園用地之外的不動(dòng)產(chǎn)。

瀾亭評(píng)論

雖然印度是土地私有制，但中國(guó)人作為“標(biāo)準(zhǔn)”的外國(guó)人想在印度購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)還是十分困難的。為什么說(shuō)是“標(biāo)準(zhǔn)”的外國(guó)人呢？因?yàn)橛羞@么一類外國(guó)人就不太標(biāo)準(zhǔn)，即PIO（印裔外國(guó)人）。印裔外國(guó)人的的確確是外國(guó)人，是他國(guó)公民，持他國(guó)護(hù)照，但由于具有印度血統(tǒng)，被印度政府歸類為“PIO”。PIO作為外國(guó)人在印度不動(dòng)產(chǎn)買賣和轉(zhuǎn)讓方面有很多優(yōu)惠政策。如文中所述，中國(guó)人怎么買賣印度不動(dòng)產(chǎn)呢？理論上有三種方式：1）在印度設(shè)立分公司或全資子公司，以公司名義購(gòu)置；2）成為居住在印度的人，即“Resident In India”；3）取得印度國(guó)籍；第一種方式實(shí)際上是由公司購(gòu)置的資產(chǎn)，并不屬于作為公司股東的個(gè)人所有，且在公司關(guān)閉時(shí)，出售該不動(dòng)產(chǎn)所得如需匯回國(guó)內(nèi)還需要印度儲(chǔ)備銀行審批。第一和第二種方式還面臨一個(gè)巨大問(wèn)題是：由于中國(guó)和印度的地緣政治關(guān)系，印度很多規(guī)定都視中國(guó)為“敏感國(guó)家”特殊對(duì)待，所以無(wú)論是中國(guó)公司的分公司子公司還是符合居住在印度條件的中國(guó)人，想要在印度買賣不動(dòng)產(chǎn)，都將面臨十分苛刻的審批，從印度儲(chǔ)備銀行到所在邦政府甚至是印度中央政府的審批，這也就是文中所說(shuō)的“理論上可行，但操作難度巨大”。第三種方式中如果取得印度國(guó)籍，那實(shí)際上已經(jīng)不再是中國(guó)人了。綜上所述，想要在印度炒房炒地的朋友們可以洗洗睡了，發(fā)家致富還得擼起袖子干才行。

作者簡(jiǎn)介

樊桂東律師，Landing Law Offices 顧問(wèn)，中國(guó)律師資格，華東政法大學(xué)碩士，曾任上海隧道股份印度區(qū)域法務(wù)，擁有三年印度從業(yè)經(jīng)歷，樊律師在處理項(xiàng)目工程、項(xiàng)目投標(biāo)、EPC/FIDIC合同、印度公司法等法律實(shí)務(wù)方面擁有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，主要從事房地產(chǎn)、項(xiàng)目工程、基礎(chǔ)設(shè)施與能源、爭(zhēng)議解決等方面的法律事務(wù)。