背景信息介紹
1. 外國公民在印度購買不動(dòng)產(chǎn)只有以下兩種形式
1）外國人可通過在印度設(shè)立的全資子公司（在外商直接投資政策許可范圍內(nèi)）購買不動(dòng)產(chǎn)；
2）PIO類外國人(下文第 4 點(diǎn)有提及)。
上述不動(dòng)產(chǎn)不包括農(nóng)用地(Agricultural land)、種植園用地(Plantation property)、農(nóng)場莊園用地（Farm Houses），如購買這三類土地需要事先取得印度儲(chǔ)備銀行審批和政府審批。
2. 敏感國家特別對待
未經(jīng)許可，巴基斯坦、孟加拉國、斯里蘭卡、阿富汗、中國、伊朗、尼泊爾、不丹（所謂的“敏感國家”）幾國的公民不得在印度買賣不動(dòng)產(chǎn)，但是可以不經(jīng)事先批準(zhǔn)許可，在印度租賃不動(dòng)產(chǎn)，租期不得超過 5 年。超過五年當(dāng)然是需要審批的。
3. 外國人可繼承
經(jīng)印度儲(chǔ)備銀行同意，非印度血統(tǒng)外國人可以繼承方式取得印度居民的不動(dòng)產(chǎn)，但未經(jīng)印度儲(chǔ)備銀行事先許可不得轉(zhuǎn)讓此類繼承取得的不動(dòng)產(chǎn)。
4. NRI 和 PIO
NRI (Non-Resident Indian) 海外印僑，指的是具有印度國籍，持印度護(hù)照但長期在國外居住的印度公民（NRI仍是印度公民，而非外國人）。
PIO (Persons of Indian Origin) 印度裔外國人，外國國籍，持外國護(hù)照，印度血統(tǒng)。1）任何時(shí)候曾持有過印度護(hù)照；或，2）其或其父輩或祖父輩出生在印度，且沒有在任何時(shí)候成為過阿富汗、不丹、中國、巴基斯坦、孟加拉、尼泊爾、斯里蘭卡公民的；或，3）PIO的后代，這三類人可申請印度PIO卡，PIO無需辦理印度簽證，在印度連續(xù)居住滿7年，可申請入印度國籍。
5. 居住在印度/印度居民（Resident In India）
在印度所得稅法和外匯管理法中都有關(guān)于“居住”的規(guī)定，一般認(rèn)為，在上一財(cái)政年度內(nèi)，因就業(yè)、商務(wù)或度假或其他任何能夠說明其在印度停留不確定期限目的，累計(jì)在印度停留超過 182 天的。（根據(jù)FEMA規(guī)定，累計(jì)停留滿 182 天并非唯一條件，還需要結(jié)合其在印度停留的目的或意圖，因此并不是超過 182 天就萬事大吉了，另一方面作為 Resident In India 根據(jù)規(guī)定是要按其全部收入在印度納稅的哦。試問那些在印度停留超過 182 天的朋友有幾人在印度交稅了？）
常見問題
Q：非印裔外國人是否可以成為 NRI/PIO 所購買不動(dòng)產(chǎn)的二手持有人？
A：不可以。
Q: 居住在印度之外的非印裔外國人可以在印度購買不動(dòng)產(chǎn)嗎？
A: 不可以。居住在印度之外的非印裔外國人無法在印度購買任何不動(dòng)產(chǎn)，但可以居住目的租賃不動(dòng)產(chǎn)不超過 5 年，此類租賃無需不要求事先批準(zhǔn)和報(bào)告印度儲(chǔ)備銀行。
Q：符合居住在印度條件的外國人可以在印度購買不動(dòng)產(chǎn)嗎？
A：可以，但也要事先取得批準(zhǔn)并滿足有關(guān)部門的要求（如果有），如地方邦政府的要求。此外，巴基斯坦、孟加拉國、斯里蘭卡、阿富汗、中國、伊朗、不丹、尼泊爾國的公民還需要獲得印度儲(chǔ)備銀行的審批和印度政府的審批。（也就是說，理論上是允許的，但操作中存在難度較高的審批限制。）
Q：外國公司在印度的辦公室可以在印度購買不動(dòng)產(chǎn)嗎？
A：根據(jù)印度的外匯管理辦法，外國公司在印度設(shè)立的分公司辦公室可以在印度購買不動(dòng)產(chǎn)用于商業(yè)經(jīng)營，巴基斯坦、孟加拉國、斯里蘭卡、阿富汗、中國、伊朗、不丹、尼泊爾國公司設(shè)立的分公司在購買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，須事先取得印度儲(chǔ)備銀行的批準(zhǔn)。當(dāng)分公司辦公室清算時(shí)，出售該不動(dòng)產(chǎn)所得可以經(jīng)印度儲(chǔ)備銀行批準(zhǔn)返還國外公司。但外國公司在印度設(shè)立的聯(lián)絡(luò)處/辦事處辦公室不能購買不動(dòng)產(chǎn)，只能租賃不動(dòng)產(chǎn)不超過 5 年。
Q：是否可以通過贈(zèng)與的形式在印度獲取不動(dòng)產(chǎn)？
A：1）可以。NRI 和 PIO 可以自由的從印度居民、NRI、PIO 處通過贈(zèng)與獲得不動(dòng)產(chǎn)，僅限商業(yè)用地和居住用地，不包括農(nóng)業(yè)用地、種植園用地和農(nóng)場莊園用地。2）居住在印度之外的非印度裔外國人不可以通過贈(zèng)與形式獲取不動(dòng)產(chǎn)。
Q：非印度居民能否在印度繼承不動(dòng)產(chǎn)？
A：可以，非印度居民的 NRI 和 PIO 和非印度裔外國人可以從印度居民處繼承不動(dòng)產(chǎn)。但是，巴基斯坦、孟加拉國、斯里蘭卡、阿富汗、中國、伊朗、不丹、尼泊爾國的公民需要印度儲(chǔ)備銀行審批。
Q: NRI/PIO和其他外國人是否可以出售其居住/商用不動(dòng)產(chǎn)？
A: 1）NRI 可以出售其居住/商用不動(dòng)產(chǎn)給：印度居民、NRI、PIO；2）經(jīng)印度儲(chǔ)備銀行事先批準(zhǔn)，PIO 可以出售其居住/商用不動(dòng)產(chǎn)給：印度居民、NRI、PIO；3）經(jīng)印度儲(chǔ)備銀行事先批準(zhǔn)，非印度裔外國人（包括巴基斯坦、孟加拉國、斯里蘭卡、阿富汗、中國、伊朗、不丹、尼泊爾國的公民）可以出售其居住/商用不動(dòng)產(chǎn)給：印度居民、NRI、PIO。
Q：非印度居民所持有的農(nóng)用地、種植園用地和農(nóng)場莊園用地能否轉(zhuǎn)售？
A：1）NRI 和 PIO 所持有的農(nóng)用地、種植園用地和農(nóng)場莊園用地可以出售給居住在印度的印度公民；2）非印度居民的非印度裔外國人出售其農(nóng)用地、種植園用地和農(nóng)場莊園用地時(shí)需要取得印度儲(chǔ)備銀行的事先批準(zhǔn)。
Q: 非居民是否可以贈(zèng)與其所有的居住或商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)？
A：可以。NRI 和 PIO 可以將其居住或商用不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與給印度居民、NRI 或PIO；非印度裔外國人贈(zèng)與時(shí)需要印度儲(chǔ)備銀行事先審批。
Q：NRI/PIO或外國人所有的農(nóng)用地、種植園用地、農(nóng)場莊園用地能否贈(zèng)與？
A：1）NRI 和 PIO 只能將此類不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與給居住在印度的印度公民。2）外國人如贈(zèng)與此類不動(dòng)產(chǎn)須事先取得印度儲(chǔ)備銀行審批。
Q：外國使館、領(lǐng)館、外交官能否在印度買賣不動(dòng)產(chǎn)？
A：可以，經(jīng)印度政府和外事部事先許可，外國使館、領(lǐng)館、外交官可以在印度買賣任何除農(nóng)用地、種植園用地、農(nóng)場莊園用地之外的不動(dòng)產(chǎn)。
瀾亭評論
雖然印度是土地私有制，但中國人作為“標(biāo)準(zhǔn)”的外國人想在印度購置不動(dòng)產(chǎn)還是十分困難的。為什么說是“標(biāo)準(zhǔn)”的外國人呢？因?yàn)橛羞@么一類外國人就不太標(biāo)準(zhǔn)，即PIO（印裔外國人）。印裔外國人的的確確是外國人，是他國公民，持他國護(hù)照，但由于具有印度血統(tǒng)，被印度政府歸類為“PIO”。PIO作為外國人在印度不動(dòng)產(chǎn)買賣和轉(zhuǎn)讓方面有很多優(yōu)惠政策。如文中所述，中國人怎么買賣印度不動(dòng)產(chǎn)呢？理論上有三種方式：1）在印度設(shè)立分公司或全資子公司，以公司名義購置；2）成為居住在印度的人，即“Resident In India”；3）取得印度國籍；第一種方式實(shí)際上是由公司購置的資產(chǎn)，并不屬于作為公司股東的個(gè)人所有，且在公司關(guān)閉時(shí)，出售該不動(dòng)產(chǎn)所得如需匯回國內(nèi)還需要印度儲(chǔ)備銀行審批。第一和第二種方式還面臨一個(gè)巨大問題是：由于中國和印度的地緣政治關(guān)系，印度很多規(guī)定都視中國為“敏感國家”特殊對待，所以無論是中國公司的分公司子公司還是符合居住在印度條件的中國人，想要在印度買賣不動(dòng)產(chǎn)，都將面臨十分苛刻的審批，從印度儲(chǔ)備銀行到所在邦政府甚至是印度中央政府的審批，這也就是文中所說的“理論上可行，但操作難度巨大”。第三種方式中如果取得印度國籍，那實(shí)際上已經(jīng)不再是中國人了。綜上所述，想要在印度炒房炒地的朋友們可以洗洗睡了，發(fā)家致富還得擼起袖子干才行。
作者簡介
樊桂東律師，Landing Law Offices 顧問，中國律師資格，華東政法大學(xué)碩士，曾任上海隧道股份印度區(qū)域法務(wù)，擁有三年印度從業(yè)經(jīng)歷，樊律師在處理項(xiàng)目工程、項(xiàng)目投標(biāo)、EPC/FIDIC合同、印度公司法等法律實(shí)務(wù)方面擁有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，主要從事房地產(chǎn)、項(xiàng)目工程、基礎(chǔ)設(shè)施與能源、爭議解決等方面的法律事務(wù)。
